Każda umowa ma moment, w którym da się wynegocjować lepsze warunki - przy przedłużeniu, zmianie zakresu lub po prostu dlatego, że rynek się zmienił. Wykorzystujemy ten moment.
Optymalne okno do renegocjacji to 12-18 miesięcy przed wygaśnięciem umowy. Właściciel obiektu wie, że znalezienie nowego najemcy, przeprowadzenie fit-outu i utrzymanie ciągłości obłożenia kosztuje go więcej niż utrzymanie Ciebie na lepszych warunkach. To jest Twoja dźwignia. Im bliżej końca umowy - tym mniejsza, bo czas coraz bardziej działa na niekorzyść najemcy.
Renegocjacja to nie tylko obniżka czynszu. Dla najemcy zajmującego 5 000 m² przy stawce 4,0 EUR/m² miesięcznie, obniżka o 10% to 24 000 EUR rocznie - czyli 120 000 EUR w ciągu 5-letniego przedłużenia. Ale obok czynszu można negocjować nowy okres rent-free, kontrybucję na modernizację fit-outu, zmianę mechanizmu indeksacji, break option na kolejne lata i warunki service charge. Każdy z tych elementów ma konkretną wartość finansową.
Działamy wyłącznie po stronie najemcy - nie mamy żadnej relacji z właścicielem obiektu, która mogłaby wpłynąć na agresywność naszej strategii negocjacyjnej.
Zaczynamy od przeglądu obecnej umowy: warunki, termin wygaśnięcia, istniejące opcje renegocjacji lub wypowiedzenia, historia relacji z właścicielem. Oceniamy siłę Twojej pozycji: jak trudno byłoby właścicielowi zastąpić Cię nowym najemcą w tej lokalizacji, ile powierzchni stoi pustych w okolicy, jakie alternatywy relokacyjne masz realnie do dyspozycji. To wszystko przekłada się na strategię i zakres żądań.
Zbieramy dane o aktualnych stawkach czynszów, poziomie pustostanów i warunkach transakcyjnych w podobnych obiektach w Warszawie, Łodzi, Wrocławiu, Poznaniu i innych lokalizacjach istotnych dla Twojego projektu. Twarde dane o rynku to fundament każdej rozmowy z wynajmującym - bez nich jesteś zdany na jego interpretację sytuacji, nie własną.
Opracowujemy strategię negocjacyjną: zakres żądań, kolejność poruszanych kwestii, argumenty dla każdego punktu i dopuszczalne ustępstwa. Prowadzimy rozmowy z właścicielem lub zarządcą obiektu - profesjonalnie i bez eskalacji, ale bez ustępstw tam, gdzie dane rynkowe nas wspierają.
Po osiągnięciu porozumienia przygotowujemy lub weryfikujemy aneks do umowy najmu. Sprawdzamy, czy wynegocjowane warunki zostały prawidłowo zapisane i czy nie pojawiły się dodatkowe klauzule, których nie było w ustaleniach. Podpisujesz dokument, który odzwierciedla dokładnie to, na co się umówiłeś.
Obniżka czynszu nawet o kilka procent przy dużej powierzchni przekłada się na dziesiątki tysięcy złotych rocznie. Znamy granice elastyczności wynajmujących.
Negocjujemy w oparciu o twarde dane - aktualne stawki rynkowe, wskaźnik pustostanów i alternatywne oferty, które masz do dyspozycji.
Prowadzimy negocjacje profesjonalnie i bez eskalacji. Twoje relacje z właścicielem obiektu pozostają dobre - nawet jeśli wynegocjowaliśmy twarde warunki.
Negocjujemy nie tylko czynsz, ale też powierzchnię, standard techniczny, kontrybucje, break options i warunki indeksacji - pełny pakiet zmian w jednej rundzie.
Renegocjacje warto uruchomić 12-18 miesięcy przed wygaśnięciem umowy - to moment, gdy właściciel ma jeszcze motywację do ustępstw, a Ty czas na ewentualną relokację jako alternatywę. Czekanie do ostatnich 3-6 miesięcy drastycznie osłabia pozycję negocjacyjną.
Renegocjacje są możliwe też w trakcie trwania umowy - jeśli rynek zmienił się drastycznie na korzyść najemców albo jeśli obiekt ma poważne problemy techniczne, których właściciel nie rozwiązuje. W takich sytuacjach podstawą jest dobra analiza zapisów umownych i znajomość granic odpowiedzialności każdej ze stron.
