Rok 2026 przynosi dalszy rozwój polskiego rynku magazynowego, który pozostaje jednym z najważniejszych sektorów nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej. Po kilku latach rekordowych wzrostów branża weszła w etap większej równowagi pomiędzy podażą a popytem. Mimo ostrożniejszego podejścia deweloperów, Polska nadal przyciąga inwestorów, operatorów logistycznych, firmy produkcyjne oraz przedsiębiorstwa e-commerce, które poszukują nowoczesnych powierzchni magazynowych w strategicznych lokalizacjach.
Według danych rynkowych, na koniec pierwszego kwartału 2026 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej i przemysłowej w Polsce osiągnęły poziom37,4 mln m². Oznacza to wzrost o ponad6% rok do roku, co potwierdza, że Polska pozostaje jednym z najszybciej rozwijających się rynków logistycznych w Europie. Największymi rynkami magazynowymi pozostają województwa mazowieckie, śląskie oraz dolnośląskie, które łącznie odpowiadają za znaczną część krajowych zasobów magazynowych.
Szczególnie silną pozycję utrzymuje region Warszawy i okolic, który dzięki rozwiniętej infrastrukturze drogowej, bliskości największego rynku konsumenckiego oraz centralnemu położeniu pozostaje kluczowym hubem logistycznym w kraju.
Pierwszy kwartał 2026 roku przyniósł bardzo dobre wyniki po stronie najemców. Łączny wolumen wynajętej powierzchni magazynowej osiągnął około1,58 mln m², co oznacza wzrost o niemal47% względem analogicznego okresu poprzedniego roku. Jeszcze bardziej imponująco wygląda wzrost tzw. popytu netto, obejmującego nowe umowy i ekspansje, który zwiększył się o blisko78% rok do roku.
Największą aktywność najemców obserwuje się w sektorach:
• logistyki kontraktowej (3PL),
• e-commerce,
• produkcji przemysłowej,
• dystrybucji krajowej i międzynarodowej,
• firm realizujących strategie nearshoringu.
Coraz więcej przedsiębiorstw decyduje się na przenoszenie części produkcji bliżej europejskich rynków zbytu, co dodatkowo wzmacnia pozycję Polski jako centrum logistycznego regionu.
Po rekordowych latach inwestycji widoczna jest większa ostrożność deweloperów. Na koniec pierwszego kwartału 2026 roku w budowie pozostawało około1,44 mln m²nowej powierzchni magazynowej. To wynik niższy niż w szczytowym okresie boomu magazynowego, jednak nadal świadczący o dużej aktywności inwestycyjnej.
Większość nowych projektów realizowana jest obecnie po zabezpieczeniu najemców lub na podstawie umów typu pre-let. Ogranicza to ryzyko inwestycyjne i pozwala utrzymywać bardziej stabilny poziom podaży.
Wskaźnik powierzchni niewynajętej wynosi obecnie około7–7,3%. To poziom uznawany przez ekspertów za zdrowy dla rynku. Z jednej strony zapewnia najemcom możliwość wyboru odpowiednich lokalizacji, z drugiej nie stanowi zagrożenia dla stabilności sektora.
Największą dostępność wolnych magazynów można znaleźć w największych regionach logistycznych, takich jak Mazowsze, Górny Śląsk czy Polska Centralna. Jednocześnie niektóre mniejsze rynki regionalne notują bardzo niski poziom pustostanów, co świadczy o rosnącym znaczeniu lokalnych centrów dystrybucyjnych.
Po okresie dynamicznych wzrostów kosztów budowy i finansowania rynek wszedł w fazę stabilizacji. W 2026 roku stawki czynszów bazowych dla nowoczesnych magazynów typu big-box utrzymują się zazwyczaj w przedziale od3,60 do 6,75 euro za m² miesięcznie, w zależności od lokalizacji i standardu obiektu. Efektywne stawki najmu po uwzględnieniu zachęt dla najemców pozostają konkurencyjne na tle innych krajów Europy.
W 2026 roku można zaobserwować kilka wyraźnych trendów, które będą wpływać na rozwój rynku w kolejnych latach:
• Nearshoring i reshoring– przenoszenie produkcji bliżej Europy Zachodniej.
• Automatyzacja magazynów– wdrażanie robotów, systemów WMS i rozwiązań opartych na sztucznej inteligencji.
• ESG i zrównoważony rozwój– rosnące znaczenie certyfikacji środowiskowych oraz energooszczędnych obiektów.
• Magazyny miejskie (City Logistics)– rozwój obiektów obsługujących dostawy ostatniej mili.
• Elastyczne modele najmu– większe zainteresowanie krótszymi umowami oraz powierzchniami dostosowanymi do sezonowych wzrostów sprzedaży.
Wszystko wskazuje na to, że polski rynek magazynowy pozostanie jednym z liderów wzrostu w Europie. Korzystne położenie geograficzne, rozwijająca się infrastruktura drogowa i kolejowa, dostęp do wykwalifikowanej kadry oraz rosnące znaczenie Polski w europejskich łańcuchach dostaw sprawiają, że zainteresowanie nowoczesnymi powierzchniami magazynowymi utrzymuje się na wysokim poziomie.
Dla firm poszukujących powierzchni magazynowych oznacza to szeroki wybór nowoczesnych obiektów, natomiast dla inwestorów – możliwość uczestniczenia w jednym z najbardziej perspektywicznych segmentów rynku nieruchomości komercyjnych. Wiele prognoz wskazuje, że całkowite zasoby magazynowe w Polsce mogą przekroczyć40 mln m² już w 2027 roku, co dodatkowo podkreśla potencjał dalszego rozwoju sektora.
